Nhận diện rủi ro khi đầu tư đất nền để tránh bị “dắt mũi”

Rủi ro khi đầu tư đất nền khiến nhiều nhà đầu tư lao đao khi bị kẹt vốn; tệ hơn là lâm vào cảnh kiện tụng pháp lý. Việc nắm rõ những rủi ro đầu tư đất nền giúp bạn trở thành nhà đầu tư thông thái. Tránh biến mình thành nạn nhân trong các dự án ảo được mô phỏng trên giấy,… Dưới đây là những rủi ro cũng như bí quyết đầu tư cụ thể được clbnhadautu40.com thu thập và chia sẻ đến các bạn.

Những rủi ro khi đầu tư đất nền cơ bản mà nhà đầu tư thường mắc phải

“Làm lụng cả đời không bằng tiền lời lô đất” – đây có thể là câu nói dẫn nhiều nhà đầu tư lựa chọn đầu tư đất nền. Hầu hết những người mới đầu tư đất nền đều mang tâm lý an toàn. Hy vọng lãi lớn, cứ nghĩ đầu tư đất nền là nơi trú ẩn an toàn. Tuy nhiên, đây cũng là “con dao hai lưỡi” khiến nhà đầu tư mất cảnh giác trước nhiều bẫy pháp lý được dựng sẵn. Do đó, ta cần nắm rõ những rủi ro cơ bản; để phòng thủ cho bản thân trước khi tiến hành đầu tư.

>>> [Infographic] Loạt ý tưởng làm giàu – Nên đầu tư gì từ năm 2022-2025

Rủi ro khi đầu tư đất nền – Rủi ro về giá cả

Nên đưa ra phép so sánh cùng 1 loại, cùng 1 khu vực bằng cách tìm hiểu nhiều thông tin, càng nhiều thông tin thì càng đưa ra được quyết định chính xác:

• Không thể so sánh giá loại không sổ với loại có sổ.
• Khu nhiều tiện ích với khu ít tiện ích.
• Sự khác nhau về đơn vị chủ đầu tư triển khai dự án.

Giá bán lẻ của chủ đầu tư đưa ra thậm chí có 1 chủ đầu tư có thương hiệu lớn trên thị trường; sẵn sàng mua rẻ hơn hoặc bằng giá để thêm tiện ích bán tiếp cho khách hàng với giá cao hơn. 

Có ngân hàng thẩm định khu vực đất nền đó và cho vay tối thiểu 50%. Thông thường, ngân hàng sẽ định giá 75-85% và cho khách hàng vay 70% của 75-85%. Dự án nào mà ngân hàng không có vay; thì bạn nên cân nhắc tùy khẩu vị tiếp nhận rủi ro của mỗi người.

Rủi ro về tính thanh khoản

• Nếu đảm bảo những yếu tố như trên thì việc thanh khoản sẽ đơn giản hơn rất nhiều.
• Khi mới bắt đầu tham gia đầu tư, bạn nên chọn chủ đầu tư và người môi giới uy tín để giao dịch. Điều này sẽ khiến bạn yên tâm hơn và có thể nhờ họ phần thanh khoản sau này.
• Chủ đầu tư uy tín là 1 chủ đầu tư đã có kinh nghiệm giúp khách hàng thắng ở nhiều thị trường.
• Người môi giới uy tín sẽ tùy bạn cảm nhận; nếu có thể thì hãy lựa chọn những người mà bạn cảm thấy họ sợ mất uy tín hơn sợ mất tiền.

Rủi ro thiếu thông tin về dự án, chủ đầu tư

Người mua đất thường chạy theo số đông, không có kiến thức và yếu về chuyên môn khi đàm phán các nội dung quan trọng của hợp đồng. Chẳng hạn như điều khoản xử lý tiền cọc khi một bên vi phạm hợp đồng cọc; điều khoản bàn giao nền đất và phạt do chậm bàn giao nền; hay điều khoản phạt do một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán.

Các điều khoản trong hợp đồng không rõ ràng sẽ gây bất lợi cho người mua; nhưng người mua chủ quan không kiểm tra, thẩm định. Khi có tranh chấp phát sinh, người mua thường bị rủi ro khi bị áp vào các điều khoản gây bất lợi.

Ngoài ra, việc người mua không được người bán cung cấp thông tin quy hoạch; người mua không tiến hành kiểm tra thông tin quy hoạch của lô đất muốn mua; quy hoạch xung quanh lô đất; việc đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có đảm bảo khả thi không cũng khiến cho dòng vốn chảy vào kênh không an toàn.

Có không ít trường hợp nhà đầu tư mua nhầm những lô đất bị vướng một phần hoặc toàn bộ quy hoạch. Như quy hoạch đất cây xanh, đất giao thông,… trong khi mục đích thỏa thuận với người bán ban đầu là mua đất ở.

Rủi ro khi đầu tư đất nền – Rủi ro pháp lý

Việc đầu tư vào những mảnh đất chưa được cấp sổ đỏ thường sẽ đem lại lợi nhuận gấp nhiều lần cho nhà đầu tư so với giá trị mua vào của nó. Tuy nhiên, sẽ rất rủi ro nếu như những lô đất đó không được cấp sổ đỏ. Cho nên, để an toàn trong các trường hợp này; bạn nên đàm phán đặt cọc trước với chủ nhà một phần trong một khoảng thời gian do cả hai thương lượng. Nếu trong khoảng thời gian đó chủ nhà làm được sổ đỏ; lúc này ta mới tiếp tục giao dịch còn không thì sẽ thu hồi cọc.

Muốn tránh những rủi ro khi đầu tư đất nền, là người mới bạn nên lựa chọn những mảnh đã rõ ràng về giấy tờ pháp lý; để giảm tối đa những rủi ro không đáng có.

Rủi ro đất không chính chủ

Thực tế, việc mua bán ký kết hợp đồng đất sẽ không thỏa mãn giá trị pháp lý nếu người mua ký không đúng với chủ đất hay chủ đầu tư. Khi vấn đề này diễn ra, người mua thường gặp những bất lợi khi xảy ra những tranh chấp giữa các bên. Thậm chí tệ nhất là người mua có thể mất trắng số tiền mình đã bỏ ra.

Điều này thường xảy ra khi người mua thường không ký kết trực tiếp với chủ đầu tư hoặc chủ đất; mà họ lại thông qua bên thứ ba. Cho nên, để hạn chế rủi ro ta nên làm việc trực tiếp trong những giao dịch đầu tay.

Dự án bên trong tốt, bên ngoài xấu

Đây là trường hợp mà chủ đầu tư phát triển dự án tương đối bài bản. Nhưng để giảm giá đầu vào, họ phải chọn những khu đất xa trung tâm. Việc thiết kế, xây dựng nội khu đồng bộ ở một mức độ tương đối thì chủ đầu tư có thể thực hiện được. Nhưng họ không thể can thiệp vào những giá trị cộng hưởng bên ngoài. Môi trường xung quanh ô nhiễm, ngập nước, an ninh trật tự – dân trí thấp, thiếu tiện ích, thưa thớt người,… là những yếu tố kéo giá trị của dự án xuống. 

Nếu ở chung cư có bảo vệ chuyên nghiệp thì an ninh tương đối đảm bảo. Nhưng những khu nhà ở thấp tầng, liền kề sông, xa trung tâm, thành phần cư dân xung quanh phức tạp; thì “thủy tặc” là vấn đề đáng ngại. Những dự án hiện nay đều có chủ đầu tư đang cố gắng làm xong phần cần bán để lấy tiền; họ không chú trọng bán xong rồi phải làm sao giá trị sản phẩm mà khách hàng đã mua tăng giá.

Chủ đầu tư hứa hẹn về hạ tầng

Nhiều chủ đầu tư vẽ ra viễn cảnh tương lai nhà nước sẽ làm cầu, mở rộng đường qua dự án và giá trị lúc đó sẽ gia tăng. Rất nhiều trường hợp nhà mua đã lâu mà cầu đường không thấy đâu. Khách hàng thường xuyên bị môi giới lừa, lừa về sự hình thành trong tương lai; bởi họ sẽ đào tạo nhân viên môi giới vẽ những bức tranh màu hồng, tô đẹp cho dự án. 

Thế nhưng, không phải dự án nào cũng thực hiện tốt đẹp được. Do đó, khách hàng cần quan tâm đến quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền.

Rủi ro khi đầu tư đất nền – Rủi ro do thông tin thiếu

Khi tham gia mua đất, người mua thường chạy theo số đông. Mang tư tưởng đứng trên “vai người khổng lồ”. Khi mà kiến thức thực tế lẫn kinh nghiệm chuyên môn còn đang hạn hẹp đã vội vàng tiến hành đàm phán các nội dung quan trọng trong hợp đồng. Do đó, khi các điều khoản trong hợp đồng không rõ ràng sẽ dẫn đến nhiều bất lợi cho người mua khi các vấn đề này phát sinh.

Người mua không được người bán cung cấp thông tin về quy hoạch. Và mua cũng không kiểm tra về thông tin này. Dẫn đến nhiều nhà đầu tư phải khốn đốn khi lô đất mình mua bị vướng quy hoạch một phần. Hay tệ hơn là toàn bộ.

>>> Làm bất động sản có thật sự khó như bạn nghĩ?

Chiêu trò” của các chủ đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng

Sở hữu một căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng vừa có thể sử dụng trong những kỳ nghỉ; vừa có thể giao lại cho công ty quản lý khai thác cho thuê. Đây là mô hình được nhiều chủ đầu tư sử dụng để bán hàng. Tuy nhiên, nếu quả thực hấp dẫn thì liệu có cần rao bán hay họ giữ lại để độc quyền khai thác? Bạn phải xem xét kỹ về hiệu quả khai thác kinh doanh trên số tiền đã bỏ ra. 

Với căn hộ cho thuê thì phải xem trong hồ sơ pháp lý dự án đó được phê duyệt làm chức năng gì; diện tích căn hộ bao nhiêu; chủ đầu tư có tự ý chia nhỏ căn hộ trái phép không; điều bất khả kháng trong hợp đồng là gì? Trên thực tế, nhiều dự án đưa tên công ty quản lý nước ngoài vào quảng cáo để thúc đẩy bán hàng. Nhưng chủ đầu tư là công ty Việt Nam; bên nước ngoài chỉ là bên làm thuê theo hợp đồng. Khi chủ đầu tư bán hết dự án; thì ai sẽ lo khai thác kinh doanh và đảm bảo hiệu quả về sau?

Rủi ro khi đầu tư đất nền – Chiến lược “ăn theo” bất khả thi

Có rất nhiều dự án quảng cáo ăn theo dự án sân bay, cảng biển,… Mới nghe qua thì có vẻ hấp dẫn, nhưng khách hàng cần phân tích kỹ lưỡng từng sản phẩm. Mua bất động sản gần sân bay thì có thể kinh doanh gì; nếu không phải là cây xăng, khách sạn, mà để ở thì quá ồn ào. Lại có dự án quảng cáo ăn theo bệnh viện cao cấp. Nhưng nếu là bệnh viện thì vấn đề về môi trường, tiếng ồn có gây ảnh hưởng không? Hơn nữa, đây không phải là dịch vụ dùng thường xuyên.

Khi nghiên cứu để mua một sản phẩm bất động sản, thường khách hàng phải nghĩ ngay đến chợ, trường học, siêu thị, nhà hàng, khách sạn, khu vui chơi,… Nhưng nếu có sân bay, cảng biển, bệnh viện,… thì đó không phải giá trị cộng hưởng hoặc liên kết vùng, khách hàng nên lưu ý.

Những bí quyết giảm thiểu rủi ro khi đầu tư đất nền

Môi trường đầu tư đất nền luôn cạnh tranh gay gắt. Thế cho nên để thành công hơn đa số những người còn lại, bạn cần trau dồi nhiều kiến thức. Cũng như tham khảo những bí quyết được truyền lại; để hạn chế những rủi ro không đáng có. Dưới đây là những bí quyết giúp các nhà đầu tư hạn chế rủi ro khi mới bắt đầu tham gia đầu tư:

• Lựa chọn đầu tư đất nền khi đã hoàn chỉnh về pháp lý
• Đầu tư lô đất có vị trí tốt
• Đầu tư những dự án đất nền có quy hoạch hạ tầng hoàn thiện
• Lựa chọn những dự án do chủ đầu tư uy tín thực hiện để đầu tư
• Lựa chọn đầu tư đất nền ở phân khúc giá hợp lý
• Lựa chọn đầu tư dự án có tính thanh khoản cao
• Không chạy theo đám đông trong các dự án đầu tư đất nền.

Hiểu về tài chính cá nhân

Bất động sản cũng giống như các loại hình đầu tư khác, không thể tồn tại nếu không có một nguồn vốn sẵn có. Nếu nhà đầu tư hiểu rõ mình đang có bao nhiêu tiền và mình có thể huy động thêm bao nhiêu, họ sẽ có một khởi đầu tốt trong hành trình đầu tư bất động sản.

Cần nắm rõ quy mô nguồn vốn mà mình đang có như tiền mặt, tài khoản ngân hàng, hay tiền kỹ thuật số,… Xác định việc huy động thêm nguồn vốn từ người thân hay các tổ chức tài chính,… để tìm kiếm phạm vi đầu tư phù hợp.

Tuy nhiên, cảnh giác với việc vay nợ để đầu tư bất động sản. Đại dịch Covid-19 là một sự kiện bất ngờ khiến nhiều người không kịp trở tay; phải chấp nhận bán tháo hoặc tịch thu tài sản. Do không thể thanh toán các khoản nợ thế chấp.

Cân nhắc kỹ càng và kiên nhẫn chờ đợi thời cơ “vàng”

Đầu tư bất động sản là một quá trình theo từng giai đoạn. Việc biết khi nào cần xuống tiền hay từ bỏ sẽ quyết định thành công hoặc thất bại của nhà đầu tư. Nếu quyết định đúng, bạn có một tài sản giá trị trong tương lai. Quyết định sai, bạn mất cả tiền và cả khả năng kiếm lời trong dài hạn.

Có không ít người nhầm về thời cơ đầu tư và xuống tiền khi thị trường dễ bị tổn thương nhất. Nếu tham gia quá muộn, cơ hội có thể sẽ biến mất dù rủi ro ít hơn và an toàn hơn về mặt tài chính. Tuy nhiên, đầu tư quá sớm với kỳ vọng lợi nhuận cao có thể đi kèm rủi ro vô cùng lớn.

Ngoài ra, khi vội vã quyết định mua một bất động sản, nhà đầu tư có thể vướng vào bẫy; quên đi các vấn đề pháp lý tiềm ẩn. Hãy luôn cẩn thận trước khi rút tiền thanh toán cho người bán, tham vấn các cố vấn có chuyên môn về tính hợp pháp của bất động sản hay các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng.

Lựa chọn đầu tư đất nền ở phân khúc giá hợp lý

Khi chọn mua đất nền, chúng ta cần liên hệ người môi giới hoặc truy cập vào một số website về bất động sản để tham khảo giá đất tại khu vực muốn đầu tư. Chỉ nên chọn mua khi giá bán đất nền chênh lệch với giá thị trường không quá 5%.

Cân nhắc tài chính của bản thân, không nên đầu tư những sản phẩm vượt mức tài chính. Bởi nếu vượt tài chính, bắt buộc phải vay ngân hàng để chi trả tiền mua đất nhưng đồng thời cũng phải chi trả lãi suất hàng năm.

Khi đưa ra quyết định chọn mua đất nền tại một dự án hoặc khu vực bất kỳ. Bạn cần khảo sát thêm về tính hình bất động sản trong khu vực như các hoạt động trao đổi mua bán đất có thường xuyên diễn ra hay không? Tỷ suất sinh lời ước tính như thế nào? Từ đó, đưa ra nhận định về chiến lược đầu tư ngắn – trung – dài hạn cho thích hợp.

Đầu tư lô đất có vị trí tốt

Mặt bằng hoặc vị trí là một trong những yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi đầu tư bất động sản. Nếu bạn chọn sai thì tốc độ sinh lời của khoản đầu tư có thể chậm lại hoặc không có. 

Thông thường, bất động sản ở các thành phố luôn nhộn nhịp và có khả năng sinh lời tốt hơn so với bất động sản ở các khu ngoại ô thư thái, yên tĩnh và các khu vực xa xôi. Các khu vực tập trung nhiều tiện ích và hạ tầng tốt như gần trường học, chợ, đường lớn, sân vận động, khu liên hợp thể thao,… sẽ thu hút một lượng lớn dân cư, khiến nhu cầu nhà ở tăng cao và mang lại lợi nhuận tốt hơn cho nhà đầu tư, dù với mục đích cho thuê hay bán sang tay.

Mặt khác, đầu tư vào các thị trấn và cộng đồng ở vùng xa hơn, ít tiện ích thương mại hơn sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn hơn. Lợi nhuận tại các khu vực này thường thấp hoặc phải chờ đợi cơ hội phát triển trong thời gian dài do tỷ lệ người dân di cư cao. Ngoài ra, các khu vực này có mật độ dân số thấp và nền kinh tế kém đa dạng; ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và dịch vụ. Từ đó, khiến giá trị các bất động sản thương mại không cao.

Không chạy theo đám đông trong các dự án đầu tư đất nền

Trong khi đầu tư tại các trung tâm kinh tế luôn mang lại cơ hội rõ ràng và được ưa thích hơn; thì chúng cũng đòi hỏi nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu cao hơn. Còn tại các thị trường xa kém phát triển hơn như các thành phố cấp hai và cấp ba; nhà đầu tư lại có quyền lựa chọn nhiều bất động sản phong phú hơn với mức giá mềm hơn. Đồng thời không phải chịu sự cạnh tranh gay gắt từ các nhà đầu tư khác.

Tuy vậy, điều cần lưu ý khi quyết định đầu tư theo hướng này là bạn sẽ phải kiên nhẫn đợi chờ các khu vực này phát triển. Ví dụ như mở rộng cơ sở hạ tầng và giao thông; phát triển các tiện ích; hay đợi các dự án lớn xuất hiện… Khi đó, lợi nhuận từ khoản đầu tư sẽ khiến bạn vô cùng hài lòng.

Đầu tư những dự án đất nền có quy hoạch hạ tầng hoàn thiện

Việc lựa chọn bất động sản có đủ các chức năng cơ bản sẽ giảm thiểu đáng kể những rủi ro trong đầu tư. Một bất động sản tốt phải được quy hoạch bài bản trong một khu vực có tiện ích và hạ tầng phát triển. Với thiết kế hiện đại và bền vững; được xây dựng tốt; quản lý bài bản; trang bị các công cụ, nội thất tiện nghi cho mục đích cho thuê hoặc để ở.

Mặc dù những yếu tố này có thể không có tác động ngay lập tức đến sự phát triển và khả năng sinh lời của bất động sản. Nhưng chúng lại có ảnh hưởng dài hạn đến giá trị của bất động sản; giúp giảm các chi phí của chủ sở hữu như bảo trì và sửa chữa.

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Trên đây là những thông tin clbnhadautu40.com tổng hợp được muốn chia sẻ đến các bạn về chủ đề rủi ro khi đầu tư đất nền. Hy vọng sẽ đóng góp thêm cho bạn một phần nhỏ nào đó về kiến thức bạn đang quan tâm. Lĩnh vực phân lô bán nền trong tương lai sẽ còn rất nhiều cơ hội; rất đáng để chúng ta quan tâm tìm hiểu thêm. Chúc các bạn đầu tư hiệu quả đừng quên chia sẻ nếu bạn thấy bài viết này có ích cho mọi người.

>>> Có 300tr nên kinh doanh gì để sinh lời hiệu quả từ tiền nhàn rỗi?